Hier moet je op letten tijdens een bezichtiging

Je hebt de knoop doorgehakt: je gaat op zoek naar een koophuis. Maar waar moet je eigenlijk op letten tijdens een bezichtiging? Samen met mijn vriend heb ik vorig jaar ruim 30 huizen bezichtigd. We begonnen met bijna 0 kennis, en eindigden nog net niet als makelaar ;-) Ik deel daarom graag enkele tips en vragen die je moet stellen tijdens een bezichtiging.

Van elke bezichtiging leer je iets

Ik vertelde al eens eerder over de verschillen in de woningmarkt tussen Nederland en België. Voor mij was wellicht nog het grootste verschil het feit dat in België er heel vaak geen makelaars aan te pas komen. Je hebt hier niet per se een aankoopmakelaar nodig en bij 80% van de huizen die we bezichtigden kwam er ook geen verkoopmakelaar aan te pas. Dat had zo z’n voordelen, maar dat betekent ook dat je zelf meer moet uitzoeken.

Ik weet nog goed dat we bij onze eerste bezichtiging eigenlijk niet echt wisten waar we op moesten letten. Het was ook meer een spek en bonen bezoek: we wisten al dat het waarschijnlijk niet ons droomhuis zou zijn. Maar, zo beredeneerden wij, van elke bezichtiging word je wel weer wijzer. En dat was ook zo.

Lees hier meer over onze huizenjacht.

De huizenjacht: hier moet je op letten

Door onze uitgebreide zoektocht kan ik inmiddels wel enkele tips & tricks meegeven. Uiteraard zal elke verkoper zich van zijn beste kant laten zien. Maar door de juiste vragen te stellen kun je vaak toch meer achterhalen dan de verkoper in eerste instantie zal prijsgeven. Hierbij kan de hulp van een makelaar soms nuttig zijn, maar op eigen houtje kom je vaak ook al een heel eind. Daarom hier een lijstje met vragen die je zeker tijdens je bezichtiging moet stellen.

1. Waarom wordt de woning verkocht?

Waarschijnlijk zal geen enkele verkoper je eerlijk vertellen dat ze verhuizen vanwege overlast van de buren. Dat is ook niet het doel van deze vraag. Wel kun je zo achterhalen wanneer de verkoper wil verhuizen, en dat biedt mogelijkheden in je onderhandelingen. Onze verkopers hadden al een nieuw huis gekocht, waardoor de overdracht vrij snel moest zijn. Bovendien wilden ze de overdracht van hun huis op dezelfde dag laten plaats vinden als hun nieuwe huis. Hier konden wij mooi op inspelen, want met ons huurhuis waren wij super flexibel. Andersom kan natuurlijk ook: wanneer mensen pas later kunnen verhuizen i.v.m. een nieuwbouwhuis is enige flexibiliteit ook fijn. Maak zulke feiten ook direct kenbaar, desnoods achteraf nog op mail. Soms is dit voor een verkoper belangrijker dan een hoog bod. Ook in ons geval hadden wij niet het hoogste bod, maar ging het huis toch naar ons.

Wil je toch achterhalen of er iets ‘mis’ is met de buurt, dan kun je er op een indirecte manier wellicht toch achter komen: vraag hoe vaak het huis al is verkocht. De verkopers zullen dit misschien niet altijd weten (al staat dit in principe in hun eigen akte), maar een makelaar moet dit zeker snel kunnen achterhalen. Is het huis in de afgelopen 10 jaar al 3 keer verkocht? Dan kun je je afvragen waarom mensen er zo snel weg willen.

Nog een tip: ons huis was in de afgelopen jaren flink gerenoveerd, zo was er in 2018 nog een volledig nieuw dak opgezet. Dat klinkt ideaal, maar kan ook een ‘red flag’ zijn: waarom verhuist iemand vlak na zulke grote investeringen? Door door te vragen kun je twijfels wegnemen. In ons geval hadden de verkopers een urgente reden om te verhuizen, en die reden was niet dat de renovaties slordig waren uitgevoerd ;-)

2. Hoe is de buurt samengesteld?

Cliché of niet, wanneer er jonge gezinnen in de buurt wonen betekent het vaak dat het een levendige maar vooral ook veilige buurt is. Daarnaast kun je ook goed letten op details: in sommige straten hangen er ‘groenslingers’ (dit zijn slingers van planten) van het ene huis over de straat naar het andere huis. Dit betekent dat deze buren contact hebben met elkaar, en dat is altijd een goed teken. Hetzelfde geldt voor kerstverlichting: als die van het ene naar het andere huis gespannen is, zit het meestal wel snor met de buurtrelaties.

Je kunt eventueel zelfs even bij enkele buren aanbellen en een praatje maken. Klinkt spannend, maar meestal vinden mensen het wel leuk om over hun buurt te praten. Bovendien zijn zij vast ook nieuwsgierig naar de mogelijk nieuwe buren. Wie weet kunnen ze wel een goed woordje voor je doen. Uiteindelijk is een koophuis een enorme uitgave, een klein buurtonderzoekje waarmee je eventuele buurtruzies ontdekt is dan een kleine moeite.

3. Is de woning aangesloten op de riolering?

Als Nederlander vond ik dit een absurde vraag, elk huis is anno 2022 toch verbonden met het riool? Toch blijkt dat in België anders te zitten. In 2020 onthulde een Belgisch onderzoeksprogramma dat er in Vlaanderen nog ruim 400.000 woningen niet op het riool zijn aangesloten. Say what?? Dat geldt soms ook voor hele appartementsgebouwen. Deze woningen werken dan met een zogenoemde beerput en die moet om de zoveel tijd geleegd worden. Check dus altijd even of het huis een beerput heeft en zo ja: wanneer deze voor het laatst is onderhouden. Een vriendin ontdekte laatst dat de vorige bewoners al jaren niet meer de beerput hadden gereinigd en zelfs de deksel gewoon hadden dichtgelijmd. Dat levert dus extra gedoe op wanneer je zelf wel onderhoud wil laten plaatsvinden.

Zoek je in België, stel dan zeker even deze vraag. In Nederland is hij denk ik vrij overbodig, maar het is altijd goed om even naar de (staat van) de leidingen te vragen. Wij zijn tijdens onze huizenjacht nog best vaak huizen tegen gekomen met oude loden leidingen (gevaarlijk!), leidingen die niet goed geïsoleerd waren of leidingen die geïsoleerd waren met materiaal dat mogelijk asbest bevatte. Belangrijk om dit te controleren, want anders zit je hier ook weer met extra kosten opgescheept.

4. Hoe wordt de woning verwarmd?

Met de huidige energieprijzen is deze vraag belangrijker dan ooit. Wat voor soort ketel heeft de woning? En in welke staat is deze ketel? Vraag desnoods het laatste rapport op. Wij wisten bij aankoop van ons huis dat de ketel op niet al te lange termijn vervangen moest worden. Dat is toch weer een paar duizend euro extra waar je rekening mee moet houden. Ook het type verwarming maakt nogal wat uit voor je verbruik, dat je het liefst zo zuinig mogelijk houdt.

Vraag dan meteen naar de isolatie van het huis. Hoe beter het huis geïsoleerd is, hoe energiezuiniger je huis is. In België is het verplicht om bij de verkoop van het huis een energierapport op te laten stellen, het zogehete EPC-rapport. Hier kan je precies zien wat de huidige situatie is van het huis, maar nog belangrijker: welke werken nog moeten worden uitgevoerd om het huis energiezuiniger te maken. Hierbij staat altijd een kostenschatting, dan weet je meteen hoeveel je nog extra moet investeren in het huis.

Wij vroegen ook altijd even naar de gemiddelde kosten voor gas/water/elektriciteit. Natuurlijk is dat heel persoonlijk: in ons huis woonde een gezin terwijl wij er nu met twee wonen, en wie weet zijn wij een stuk zuiniger met het gebruik. Ook is het lastig een pijl te trekken op de kosten met de huidige prijsstijgingen, maar mocht dit weer wat stabiliseren is dit toch een fijn uitgangspunt.

Nog enkele dingen om rekening mee te houden

Bij de gemeente kun je nog veel meer informatie opvragen over je potentiële droomhuis. Zo vind je er kaarten met metingen van geluidsoverlast, handig als je droomhuis vlakbij een grote weg of spoorweg staat. Meestal vind je ook kaarten met metingen van de luchtkwaliteit, ook handig wanneer je een huis vlakbij een drukke weg bezichtigt. Ook belangrijk: check even of er vergunningen zijn aangevraagd voor jouw buurt/straat. Dan weet je zeker dat ze niet net na jouw aankoop met grootschalige wegwerkzaamheden voor je deur beginnen, of dat die oude school in de straat wordt omgebouwd tot nachtclub.

Het lijkt even allemaal veel werk en er zullen achteraf áltijd dingen boven water komen. Dat hoort een beetje bij een koophuis. Het is fijn om in deze tijden überhaupt op de markt kunnen komen en een huis te kunnen bezitten, maar eerlijk gezegd is huren ook heel fijn. Minder zorgen, meer flexibiliteit. Mocht het voorlopig nog niet lukken om aan de huizenjacht te beginnen, geniet dan lekker van de woning die je nu hebt. Door deze blog ben jij in ieder geval alvast goed voorbereid voor je eerste bezichtiging!